物流地產專題深度研究報告：存量明珠、高端未來
? ? ? 1.需求:倉儲市場總量增速相對平穩,高端領域持續景氣。倉儲設施總量需求取決于下游物流行業,本質是引致需求,未來幾年總量增速相對平穩。得益于電商及其帶動的快遞行業/消費升級/零售連鎖化/第三方物流/互聯網+等驅動因素、以及存量替換,高端倉儲持續景氣(預計未來幾年增速20%左右),而自建倉儲比例不會持續提高,高端倉儲是地產行業少有的成長領域。
? ? ?2.供給:高端倉儲存量供給遠未滿足潛在需求,增量供給快速釋放將導致分化逐步顯現。中國倉儲總量相對充裕,高端倉儲存量短缺主要是結構性問題,中國網購滲透率已超過美國,但人均物流設施不到美國的十分之一,并且現代物流設施僅占總量的20%、高端僅占總量的5%。老牌企業規劃積極與新進入者跑馬圈地導致增量供給快速釋放,區域分化和新老分化將逐步顯現。
? ? ? 3.回報:核心城市倉儲租金持續上漲,投資回報率極具優勢。需求增長及供給約束導致核心城市高端倉儲租金持續上漲,典型項目投資回報率(不帶杠桿)7%以上,在大類物業中極具優勢;非一線城市辦公物業空置率較高及零售物業租金普降加大高端倉儲投資吸引力,高端倉儲乃存量時代的明珠。
? ? ? 4.格局:倉儲市場整體極度分散,但高端領域一超多強。規模以上倉儲企業占比只有個位數,普洛斯中國在物流設施市場的全局占比也只有2.5%。高端領域一超多強,普洛斯中國的規模相當于第二名的7X+,占前十大總體量之比近60%,近年來二梯隊龍頭顯著發力,預計未來規模差距將有所收斂。(來源：中國財經信息網）
責任編輯:物流
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